Fehler bei der Standortwahl – was Ärzte häufig vergessen

Einen zukunftsträchtigen Standort zu passablen Konditionen zu finden, ist weniger Glückssache als vielmehr ein gute Portion „Gewusst wie“. In diesen vier Themenfelder entstehen die meisten Missverständnisse und Versäumnisse bei der Suche nach der passenden Örtlichkeit:

1. Demografische Standortana­lyse: Zahlen allein reichen nicht

Der erste Reflex bei der Standortsuche ist meistens: Statistik. Einwohnerzahlen, Altersstruktur, vielleicht noch ein Blick in den Bedarfsplan der Kassenärztlichen Vereinigung. Das ist auch richtig so. Daten sind eine notwendige Basis. Aber sie sind eben nur die Basis, nicht die ganze Wahrheit. Statistiken bilden immer die Vergangenheit ab, und die tatsächliche Situation vor Ort kann aktuell schon wieder anders aussehen.

Entscheidend ist neben der reinen Einwohnerzahl die Altersstruktur im Einzugsgebiet – und zwar passend zur jeweiligen Fachrichtung aufgeschlüsselt. Wie viele Menschen welchen Alters müssten im Umfeld leben, damit sich eine Praxis wirtschaftlich trägt? Diese Frage lässt sich nicht am Schreibtisch beantworten. Wenn eine Kommune der Meinung ist, ein bestimmter Bedarf bestehe nicht, lohnt sich der Gegencheck bei denen, die näher an der Bevölkerung dran sind: Pflegeanbieter, Apotheker, die Bürgermeisterin oder der Bürgermeister, die Vereine vor Ort. Wer wirklich ein Gefühl für eine Gemeinde bekommen will, sollte auch einmal ein Fest oder eine öffentliche Veranstaltung vor Ort besuchen – dort erfährt man oft mehr über den tatsächlichen Bedarf als aus einer amtlichen Statistik.

Eine gute Ergänzung zu den KV-Zahlen können die Kohortendaten der Krankenkassen zu bestimmten Krankheitsbildern sein – sie sind erfahrungsgemäß sehr praxisorientiert. Dass sich medizinischer Bedarf auch aus ganz konkreten örtlichen Gegebenheiten ergeben kann, zeigt ein Beispiel aus der HNO-Praxis: In Kessellagen mit vielen Industriebetrieben treten überdurchschnittlich häufig Atemwegserkrankungen auf. Ein erfahrener Facharzt hat genau deshalb einst bewusst einen Standort mit hoher Feinstaubbelastung gewählt. Ähnliche Effekte lassen sich beobachten, wenn sich rund um einen sportlich geprägten Stadtteil auffällig viele Orthopädinnen und Orthopäden ansiedeln. Im Immobilienbereich nennt man das Clustering – und es funktioniert eben nicht nur bei Einkaufszentren, sondern auch bei Arztpraxen.

2. Mietrecht und Praxisvertrag: Klarheit statt Kleingedrucktem

Der zweite große Stolperstein ist der Mietvertrag selbst. Viele Verträge in der Branche umfassen 30, 40 Seiten plus Anlagen – gespickt mit Paragraphenverweisen zu Gewährleistung und Zwangsvollstreckung. Faire Verträge kommen dagegen meist mit sieben bis acht Seiten aus. Der Grund: Was ohnehin gesetzlich oder in der Teilungserklärung geregelt ist, muss nicht noch einmal im Mietvertrag stehen. Ein Vertrag sollte in einer Sprache verfasst sein, die auch medizinische Fachleute ohne juristische Ausbildung verstehen – schließlich dient er in erster Linie dazu, im Zweifelsfall eine Grundlage für ein persönliches Gespräch zu bieten, nicht als Drohkulisse.

Wichtiger aber als der Umfang sind einzelne Klauseln, die für Ärztinnen und Ärzte ungünstig sein können. Dazu zählen etwa Vereinbarungen zu Umbaumaßnahmen und deren Kostenverteilung: Eine transparente Schnittstellenliste, die technisch und kaufmännisch klar regelt, welche Qualität für welchen Investitionszuschuss zu erwarten ist, schützt beide Seiten – gerade bei kürzeren Vertragslaufzeiten, bei denen sich hochwertige Ausbauten sonst nicht amortisieren. Auch das Thema Berufsunfähigkeit gehört zwingend besprochen: Eine Ausstiegsklausel für den Ernstfall gibt Sicherheit, kann im ungünstigsten Moment – etwa beim geplanten Verkauf der Immobilie – aber auch den Wert eines langfristigen Mietvertrags mindern. Solche Klauseln sollten mit Bedacht und im Idealfall gemeinsam mit Rechts- oder Steuerberatenden verhandelt werden.

Nicht zu unterschätzen ist zudem die Frage der baurechtlichen Genehmigung: Erstaunlich häufig werden Flächen als Arztpraxis vermarktet, ohne dass für die Nutzung überhaupt eine entsprechende Genehmigung nach dem Bebauungsplan vorliegt. Wird das erst nach Einrichtung der Praxis bemerkt, drohen teure Umnutzungsverfahren oder im schlimmsten Fall eine Schließung. Ein Blick in den Bebauungsplan vor der Unterschrift erspart erhebliche Folgekosten. Ähnlich heikel: Konkurrenzschutzklauseln im Hause, die eine geplante Fachrichtung nachträglich unmöglich machen können.

Und schließlich ein Punkt, der bei der Standortentscheidung selten mitgedacht wird, aber immer wieder für Streit sorgt: Was passiert, wenn eine Gemeinschaftspraxis sich verändert – etwa, weil ein Kollege in den Ruhestand geht und die Nachfolge durch ein Medizinisches Versorgungszentrum erfolgen soll? Ist der Vermieter jetzt schon bereit, ggfs. mit einer Nachfolgerin oder – für MVZs nicht ungewöhnlich – mit einer GmbH in einem anderen Bundesland eine attraktive, marktgerechte Vertragsvereinbarung auszuhandeln?

3. Barrierefreiheit: Pflicht und Wettbewerbsvorteil zugleich

Barrierefreiheit ist längst nicht mehr nur eine bauordnungsrechtliche Auflage – sie entscheidet zunehmend über die Vermietbarkeit einer Praxisfläche überhaupt. Aufzug, barrierefreies WC und mittlerweile auch eine Klimaanlage gehören für Räume, die von älteren oder eingeschränkt mobilen Patientinnen und Patienten genutzt werden, praktisch zur Grundausstattung. Aus Vermietersicht sind das keine „nice-to-haves“, sondern – im Gegensatz zu reinen Oberflächenfragen wie Bodenbelag oder Wandfarbe, die oft den Mietern überlassen werden – notwendige Zukunftsinvestitionen, ohne die sich eine Fläche in wenigen Jahren kaum noch vermarkten lässt. Entsprechend sollte dies bei den Mietverhandlungen so betrachtet werden.

Und Barrierefreiheit endet nicht an der Eingangstür. Gerade in größeren Gemeinschaftspraxen mit mehreren Ärztinnen und Ärzten unter einem Dach wird der Empfang schnell zum Nadelöhr, wenn dort morgens Dutzende Patienten gleichzeitig eintreffen. Auch das gehört zur Barrierefreiheit: nicht nur physisch, sondern auch organisatorisch und mental niedrigschwellig – ergänzt um Aspekte wie Diskretion am Empfang oder ausreichend Parkplätze direkt vor der Praxis.

4. Nachfolge mitdenken: Der Standort als Kapital für später

Wer heute eine Praxis eröffnet, denkt selten sofort an den Tag, an dem er sie wieder abgeben möchte. Dabei hängt der spätere Übergabewert einer Praxis maßgeblich an genau den Entscheidungen, die bei der Standortwahl getroffen werden. Ein langfristiger, gut ausgestatteter Mietvertrag erhöht den Praxiswert erheblich – schließlich übernimmt ein Nachfolger neben Patientenstamm und Ausstattung auch die vertragliche Absicherung des Standorts. Läuft der Mietvertrag hingegen in wenigen Jahren aus, wird die Nachfolgesuche erheblich schwerer, und auch Banken sehen für die Finanzierung einer Übernahme eine gewisse Vertragslaufzeit als Sicherheit.

Erfahrungsgemäß lohnt es sich für Vermieter wie Mieter gleichermaßen, das Thema Nachfolge frühzeitig und offen anzusprechen – auch wenn das vielen Ärztinnen und Ärzten zunächst schwerfällt. Wer als Vermieter weiß, dass eine Nachfolgerin bereits feststeht oder gesucht wird, investiert deutlich lieber in Modernisierungen wie eine neue Klimaanlage oder einen neuen Bodenbelag, als wenn eine Praxis als Auslaufmodell gehandhabt wird, ohne die engagierte Suche nach einer Anschlusslösung. Ein aktiver und vorausschauender Austausch über die eigene Planung schafft die Vertrauensbasis, auf der sich am Ende bessere Konditionen für beide Seiten verhandeln lassen.