Neue Abschreibungsmodelle für den Mietwohnungs­neubau – Auswirkung auf Liquidität und Rendite

Auswirkung auf Liquidität und Rendite

Immobilienprojekte werden oft mit dem Versprechen von hohen „Steuervorteilen“ verkauft. Viele Ärztinnen und Ärzte sind unsicher, ob diese Versprechen realistisch sind. Deshalb holen sie sich gerne eine zweite Meinung bei ihrem Steuer­berater ein. Der Steuerberater kann nicht nur durch seine steuerlichen Kenntnisse Mehrwerte bieten, sondern insbesondere durch Plausibilitätsanalysen und die Einordnung einer solchen Investition in die wirtschaftliche Gesamtsituation seines Mandanten.

Analysemöglichkeit anhand eines Echtfalls

Wie man an die Analyse eines solchen Immobilienangebots herangehen kann, wird anhand eines neutralisierten Echtfalls dargestellt.

Die Prospektdaten

Grundüberlegung

Bevor man in die Berechnung und Analyse geht, sollte man sich fragen, warum man überhaupt in diese Immobilie investieren will:

1. wegen der Steuerersparnis?
2. als Baustein der Altersvorsorge?
3. als Investitionsobjekt

Die eigenen Motive spielen bei einer Langfristbetrachtung eine wichtige Rolle. Und Sie geben auch einen Hinweis darauf, mit welchen Alternativen sich diese Investition sinnvoll vergleichen lässt.

Was man selbst (und auch der Steuerberater) nicht analysieren kann

Wichtig ist: Steuerberater können die steuerliche Wirkung einer Investition durchrechnen. Sie können aber keine Baugutachter ersetzen. Aussagen zur Bauqualität kann man also vom Steuerberater nicht erwarten.

Ebenso kann man selbst oder auch der Steuerberater den Marktwert einer Immobilie nicht sicher bestimmen. Zwar ist es möglich, über öffentlich zugängliche Informationen wie z. B. www.boris.nrw Vergleichszahlen heranzuziehen. Hierbei darf aber nicht vergessen werden, dass z. B. beim Vergleich von Marktmieten und den Mieten im Verkaufspro­spekt Äpfel mit Birnen verglichen werden. Marktwerte sind immer Durchschnittswerte, die neue und ältere Immobilien in sehr unterschiedlichen baulichen Zuständen mit sehr unterschiedlichen energetischen Ausstattungen einbeziehen. Dagegen ist im hier betrachteten Fall eine Immobilie zu beurteilen, die einen Erstbezug im Neubau mit höchstem Energiestandard darstellt. Natürlich wird hier die erzielbare Kaltmiete deutlich über dem Durchschnitt liegen. Man kann aber ermitteln, wieviel hier nach oben vom Durchschnitt abgewichen wird und daraus ableiten, ob dies bei der Erstvermietung realistisch ist bzw. ob sich dieser positive Unterschied auch nach zehn Jahren noch am Markt durchsetzen lässt.

Eigene Analysemöglichkeiten

Man kann selbst (oder durch den Steuerberater) die Plausibilität der Zahlen prüfen und die Auswirkungen auf die persönliche Steuer- und Vermögenssituation analysieren. Dazu sollte man:

• eine Planrechnung über die komplette Finanzierungslaufzeit erstellen,
• die persönliche Steuersituation berücksichtigen und
• bei Bedarf auch Worst-Case-Alternativberechnungen anstellen, die das liquide Risiko abbilden.

Analyse

Im Folgenden wird dargestellt, wie eine konkrete Analyse aussehen könnte. Diese sollte in der Zeitschiene bis in das geplante Rentenalter hineinreichen und mindestens bis zum Ende der Finanzierung reichen.

Renditeanalyse

Die Bank verspricht in ihren Prospektunterlagen eine Eigenkapitalrendite von ca. 14,5 % nach Steuern. Bei Renditeangaben ist immer die Grundlage der Berechnung zu erfragen. Der hier verwendete Begriff der Eigenkapitalrendite bezieht sich auf das ursprünglich eingesetzte Eigenkapital von 100.000 €. Und die Bank bezieht sich auf das erste Investitionsjahr. Wir schauen uns an, welche Rendite nach den hier ermittelten Zahlen in der Planrechnung herauskommt.

Bei der Analyse der Zahlen für die ersten fünf Jahre fallen zwei Punkte ins Auge (s. Tab. 4):

• Im ersten Jahr entsteht eine negative Rendite.

  Ursache:
  Es wird eine laufende positive Rendite von 13,3 % erwirtschaftet, aber der „Verlust“ der Anschaffungsnebenkosten hat eine einmalige Renditewirkung von minus 30,8 % im Anschaffungsjahr.

• Im fünften Jahr sinkt die laufende Rendite, ist aber immer noch im Vergleich zu möglichen anderen Investments sehr gut (s. Tab. 5).

Schauen wir uns deshalb den weiteren Verlauf der Rendite p. a. an.

Wenn das Immobilienprojekt darauf ausgelegt ist, es im elften Jahr zu verkaufen, hat man bis dahin eine hervorragende Laufzeitrendite erwirtschaftet. Der Gesamtertrag über zehn Jahre beträgt 73.425 € und entspricht einer Jahresrendite von ca. 7,3 %.

Entscheidend wird es dann sein, ob man die Immobilie nach elf Jahren auch wieder zum Einstandspreis verkaufen kann. Das wird immer dann der Fall sein, wenn der ursprüngliche Kaufpreis nicht überzogen war.

In der Langfristbetrachtung sinkt die Eigenkapitalrendite zwischenzeitlich bis auf ca. 5,0 % p. a. nach Steuern ab, steigt aber nach Ende der Finanzierung wieder auf ca. 9,0 % p. a. nach Steuern an. Insgesamt also ein lohnenswertes Investment mit Blick auf die zu erwartende Rendite.

Überlegungen zu Worst-Case-Berechnungen

Mit Blick auf eine mögliche Worst-Case-Berechnung auf der Vermögensebene kann in einer Alternativberechnung folgende Überlegung umgesetzt werden:

• Wie hoch ist der Rohmietenvervielfältiger, zu dem die Immobilie jetzt gekauft werden soll?
• Wie hoch ist der durchschnittliche Rohmietenvervielfältiger, mit dem Immobilien an diesem Standort aktuell gehandelt werden?

Im konkreten Beispielfall wird die Immobilie für einen Rohmietenvervielfältiger von 26,7 angeboten. Der Rohmietenvervielfältiger ist nichts Anderes als Kaufpreis geteilt durch Kaltmiete und gibt damit an, wie viele Jahre man benötigt, um den gezahlten Kaufpreis über die Kaltmiete zurück zu erhalten.

Über eine Internetrecherche kann ein durchschnittlicher Rohmietenvervielfältiger für diesen Standort von 18,0 ermittelt werden. Wenn man jetzt für den Worst-Case davon ausgeht, dass im elften Jahr die Immobilie nur zum 18-fachen der Rohmiete veräußert werden kann, ergibt sich daraus ein Wertverlust von 8,7 x Jahreskaltmieten von 13.876 € = 120.721 €. Dieser potenzielle Wertverlust hat keinen Einfluss auf die Liquidität, aber auf die Rendite.

Die Rendite würde dann – bezogen auf den 10-Jahres-Zeitraum – betragen:

Ertrag über 10 Jahre:

Dann wäre das Investment nicht aufgegangen. Ob ein solcher Wertverlust realistisch ist, sei dahingestellt. Es ist eine Worst-Case-­Berechnung.

Man kann auch formulieren:
Nach zehn Jahren müsste mindestens ein Verkaufspreis von

erzielt werden, damit man plus/minus-Null aus dem Investment herausgeht.

1 Diese und die weiteren Grafiken zur Liquiditätsdarstellung sind dem Programm PriMa plan der Instrumenta GmbH entnommen. www.instrumenta.de