In steuerlicher Hinsicht unterscheiden sich Miete und Kauf in mehreren Aspekten. Die Gemeinsamkeit: Die laufenden Nebenkosten sind in beiden Fällen Betriebsausgaben.
Betriebsausgaben
Miete: Die Kaltmiete ist ebenfalls Betriebsausgabe. Mietereinbauten sind Anlagevermögen. Das heißt, dass die Investitionskosten über die wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen und nicht sofort geltend gemacht werden können. Sollte die Restlaufzeit des Mietvertrags geringer sein als die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer, kann auch auf diesen geringeren Zeitraum abgeschrieben werden.
Kauf: Einbauten zählen auch hier zum Anlagevermögen und werden auch nach betriebsgewöhnlicher Nutzungsdauer abgeschrieben. Der wesentliche Unterschied ergibt sich deshalb aus der Anschaffung der Räume selbst.
Wenn der Arzt Grundstück und Gebäude selbst anschafft, sind diese Betriebsvermögen und die Anschaffungskosten als Anlagevermögen zu aktivieren und abzuschreiben.
Die anteiligen Anschaffungskosten für das Grundstück werden nicht abgeschrieben. Die anteiligen Anschaffungskosten für das Gebäude werden nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG mit 3,0 % pro Jahr im Wege der Abschreibung steuerlich geltend gemacht.
Wenn die Anschaffung finanziert wurde, ist das Darlehen auch dem Betriebsvermögen zuzurechnen. Auszahlung und Tilgung sind steuerlich neutral. Die Zinsen sind Betriebsausgaben.
Dazu ein vereinfachtes Zahlenbeispiel (nur steuerliche Betrachtung) (s. Beispiel 1).
Beispiel 1
Kauf der Praxisimmobilie Anfang 2021 (Praxisräume in einem Ärztehaus)
Grundstück: € 50.000
Praxisräume: € 200.000
Nebenkosten des Kaufs (GrdErwSt, Notar etc.):€ 20.000
(davon € 4.000 für Grundstück und € 16.000 für die Praxisräume) € 270.000
Finanzierung: € 200.000
Laufzeit 20 Jahre; Zins 2,0 %
Laufende steuerliche Betriebsausgaben
Abschreibung p. a.: 3,0 %
von € 216.000 = € 6.480
Zinsen (im ersten Jahr): 2,0 % von € 200.000 = € 4.000
Gesamt: € 10.480
Nachteil der Zuordnung zum Betriebsvermögen ist, dass die zukünftigen Wertsteigerungen steuerpflichtig sind und im Falle eines späteren Verkaufs auch die bereits geltend gemachten Abschreibungen versteuert werden.
Wenn man diese Praxisräume für € 900 pro Monat (€ 10.800 p. a.) mieten könnte, wäre also die steuerliche Auswirkung ähnlich wie in Beispiel 1. Allerdings wird im Laufe der Zeit die Zinsbelastung durch Tilgung sinken und die Miete nach Ablauf einer evtl. Festmietzeit wahrscheinlich steigen.
Der wesentliche steuerliche Unterschied zwischen beiden Konstellationen ergibt sich im Moment des Auszugs aus den Räumen.
Miete: Man zieht aus und damit entstehen keine weiteren steuerlichen Konsequenzen.
Kauf: Wenn man auszieht, sind die Praxisräume kein Betriebsvermögen mehr, dies führt zu einer Versteuerung eines Veräußerungsgewinns. Auch wenn nur der „Gewinn“ versteuert wird, bedeutet dies nicht, dass nur bei einer echten Wertsteigerung Steuern entstehen (s. Beispiel 2).
Beispiel 2
Verkauf nach 20 Jahren zu einem Preis von insgesamt € 350.000 (Kauf inkl. NK € 270.000)
Verkaufspreis: € 350.000
Buchwert Grundstück./. € 54.000
Buchwert Praxisräume./. € 86.400
(€ 216.000 minus 20 J. x 3,0 % AfA)
Veräußerungsgewinn € 209.600
Von diesem Gewinn entfallen
auf echte Wertsteigerung € 100.000
„zurückdrehen der
Abschreibung“ € 129.600
Minus Kaufnebenkosten./. € 20.000
€ 209.600
Negativ betrachtet könnte man jetzt steuerlich argumentieren: Es hat eine „echte“ Wertsteigerung von € 100.000 stattgefunden. Dafür sind € 209.600 zu versteuern. Wenn wir hierzu einen Steuersatz von 45 % inkl. SolZ unterstellen, wäre das eine Steuerlast von € 94.300. Ein klassisches Nullsummenspiel.
Wenn die Immobilie im Zuge der Praxisveräußerung verkauft wird, kann die Steuer aus dem Verkaufserlös gezahlt werden.
Insbesondere dann, wenn die Immobilie nach dem Praxisverkauf für Zwecke der Altersvorsorge nicht verkauft, sondern vermietet werden soll, muss man sich bewusst sein, dass auch in diesem Fall die genannte Steuer anfällt, weil die Immobilie kein Betriebsvermögen mehr ist. Zur Zahlung der Steuer steht aber nur der Verkaufserlös der Praxis zur Verfügung, der selbst ebenfalls zu versteuern ist. Dies kann zu bösen Überraschungen führen, wieviel Liquidität dann noch übrig bleibt.
Deshalb stellt sich die Frage, wie man die Steuerlast senken kann. Hierzu zwei Überlegungen:
a) Wenn der Verkauf der Immobilie zusammen mit dem Verkauf der Praxis an den Nachfolger vorgenommen wird, kann auch auf den Veräußerungsgewinn aus der Immobilie der sog. halbe Steuersatz nach § 34 Abs. 3 EStG geltend gemacht werden.Damit könnte man die Steuerlast fast halbieren, weil der „halbe“ Steuersatz nicht 50 %, sondern 56 % beträgt.
b) Man vermeidet von vornherein die Zuordnung zum Betriebsvermögen. Die übliche Methode wäre hier, dass die Immobilie vom Ehepartner allein gekauft wird und an den Arzt vermietet wird. Dabei ist darauf zu achten, dass das eingesetzte Eigenkapital auch vom Ehepartner stammt, dieser also über eigenes Vermögen verfügt. Der Arzt befindet sich dann in der klassischen Mietsituation. Der Ehepartner erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. In unserem Beispiel würden sich die Vermietungseinkünfte belaufen auf:
Mieteinkünfte 12 x € 900€ 10.800
Abschreibung (Kein BV; deshalb nur 2 %)./. € 4.320
Zinsen./. € 4.000
Einkünfte€ 2.480
Der Arzt kann die Miete von € 10.800 als Betriebsausgaben geltend machen.
Wenn die Immobilie später einmal verkauft wird und seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre vergangen sind, ist der Verkauf steuerfrei.
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, handelt es sich um ein sog. privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG mit den gleichen steuerlichen Konsequenzen wie beim Verkauf von Betriebsvermögen (aber kein halber Steuersatz möglich).
Wo liegt das Risiko dieses Modells? Das Risiko liegt nicht auf der steuerlichen, sondern auf der privaten Ebene. Das Modell setzt voraus, dass in ferner Zukunft die Ehe als solches und damit das gemeinsame Vermögen noch Bestand haben. Wenn die Ehe zwischendrin geschieden wird, ist nicht nur der Steuervorteil in der familiären Gesamtbetrachtung weg, sondern die ganze Immobilie gehört nicht mehr zum Vermögensbereich des Arztes und man hat einen Vermieter, der einem – je nach den Umständen der Scheidung – das Leben sehr schwer machen kann.
