Nicht wenige Ärztinnen und Ärzte nähern sich mit großen Schritten dem Pensionsalter und müssen sich mit der Frage auseinandersetzen, was mittel- und langfristig aus ihren Immobilien und anderem Vermögen wird. Wer sich früh genug an diese Themen traut, dem bleibt ausreichend Zeit, seine Hinterlassenschaft steuerlich vorteilhaft für sich und seine Nachkommen zu gestalten. Ein Überblick über die Möglichkeiten.
Wenn Immobilien mit hohem Verkehrswert – wie es etwa bei Vermietungsobjekten nicht unüblich ist – im Erbfall auf Kinder übergehen, kann dies schnell zu einer erheblichen Erbschaftsteuerbelastung führen. Zwar liegt der Freibetrag pro Kind und Elternteil bei 400.000 €, doch über Werte darüber hinaus fällt Erbschaftsteuer an. Im schlimmsten Fall kann die Steuerbelastung so hoch sein, dass die Nachkommen die Immobilie veräußern müssen, um die Steuer bezahlen zu können. Dies ist in der Regel nicht im Sinne des ursprünglichen Immobilieneigentümers, der stattdessen das Vermögen erhalten möchte, so dass es den nachfolgenden Generationen noch Erträge bescheren kann.
Eine frühzeitige und steuerlich durchdachte Gestaltung der Vermögensnachfolge kann diese Belastung deutlich reduzieren oder sogar vermeiden. In der Praxis stehen dabei vor allem zwei Modelle im Mittelpunkt: die Schenkung der Immobilie im Rahmen der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge oder der Verkauf der Immobilie innerhalb der Familie.
Variante 1: Schenkung der Immobilie
Sofern der Freibetrag von 400.000 € pro Kind und Elternteil, der für Erbe wie Schenkung gleichermaßen gilt, nicht überschritten wird, kann eine Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten steuerfrei vorgenommen werden. Wenn der Verkehrswert darüber liegt, wird die Immobilie häufig unter Nießbrauchvorbehalt übertragen. Das bedeutet: Die Kinder werden Eigentümer, die Eltern behalten aber weiterhin die Nutzungsrechte und erzielen die Mieteinnahmen. Der Wert des Nießbrauchs mindert dann den Verkehrswert der Immobilie, so dass sich häufig doch noch die Belastung mit Schenkungssteuer vermeiden lässt.
Info
Der steuerliche Freibetrag in Höhe von 400.000 € lebt alle zehn Jahre wieder neu auf, so dass alle zehn Jahre schenkungssteuerfreie Übertragungen (auch in Form eines Darlehensverzichts) möglich sind.
Beim Verkauf innerhalb der Familie wird die Immobilie grundsätzlich zum Verkehrswert übertragen. Um Rechtssicherheit gegenüber der Finanzverwaltung zu haben, sollte vorher immer ein Verkehrswertgutachten durch einen „öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen/ Gutachter für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken“ erstellt werden. Nur so lässt sich verhindern, dass das Finanzamt im Nachhinein den Verkaufspreis anzweifelt, einen Freundschaftspreis vermutet und die Auffassung vertritt, dass es sich damit um eine teilentgeltliche Übertragung – sprich: eine teilweise Schenkung – handelt. Zudem muss der Kaufvertrag fremdüblich – so als würde man an einen fremden Dritten verkaufen – ausgestaltet sein und tatsächlich so umgesetzt werden.
„Wer seine Immobilie frühzeitig übergibt, kann für sich und seine Nachkommen steuerlich vorteilhafte Lösungen nutzen.“ Dennis Balharek
Der Kaufpreis kann über ein Kreditinstitut finanziert werden. Sollten die Kinder mangels ausreichender Einkünfte noch kein Darlehen erhalten, könnten die Eltern auch steuerunschädlich als Bürgen auftreten. Alternativ käme ein Verkäuferdarlehen in Frage: In diesem Fall finanzieren die Eltern den Kaufpreis und erhalten im Gegenzug Zins- und Tilgungszahlungen. Für die steuerliche Anerkennung müssen die zugrundeliegenden Zins- und Zahlungsmodalitäten fremdüblich sein und auch tatsächlich gelebt werden.
Zusätzlich kann – sofern die steuerlichen Freibeträge noch nicht ausgeschöpft sind – ein Teil des Kaufpreises steuerfrei geschenkt oder auf das Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt teilweise verzichtet werden.
Einkommensteuervorteile beim Verkauf
Ein wesentlicher Vorteil des Verkaufs der Immobilie an die Nachkommen im Vergleich zur Schenkung liegt im sogenannten AfA-Step-Up. Dabei wird die Abschreibungsbasis der Immobilie neu festgelegt. Das führt bei gestiegenen Immobilienpreisen in der Regel dazu, dass die Kinder höhere Abschreibungen auf das Gebäude geltend machen können und so ihre Steuerlast aus den Vermietungseinkünften sinkt.
Durch den Verkauf verlagern sich die Mieteinnahmen auf die Kinder. Dies kann steuerlich vorteilhaft sein, wenn diese über ein geringeres Einkommen verfügen, zum Beispiel, weil sie noch in Ausbildung sind oder am Anfang ihrer beruflichen Laufbahn stehen, und daher niedrigere Steuersätze als ihre Eltern haben. Die Eltern können gleichzeitig Zinsen aus dem eventuellen Verkäuferdarlehen als Einkünfte erzielen.
Wichtig dabei: Die sog. 10-Jahresfrist muss abgelaufen sein, da ansonsten der Verkauf bei den Eltern gem. § 23 EStG einkommensteuerpflichtig wäre.
Ab dem Kauf beginnt für die Kinder eine neue 10-Jahresfrist für steuerfreie Veräußerungen zu laufen. Erst nach Ablauf dieser Frist kann ein späterer Verkauf wiederrum steuerfrei erfolgen. Bei einer Schenkung hingegen wird genauso wie bei einer Erbschaft die sogenannte „Fußstapfentheorie“ angewendet, sodass die Kinder die Fristen der Eltern fortführen.
Variante 3: Einbringung in eine Familien-GbR
Als Alternative zum Verkauf oder der Schenkung der Immobile an die Kinder besteht die Möglichkeit, Immobilienvermögen und andere Werte an eine neu zu gründende Personengesellschaft, die sogenannte Familien-GbR, zu übertragen. Der Vorteil: Vermögen lässt sich hier über unterschiedlich hohe Anteile der Nachkommen am Gesamttopf flexibel verteilen. Dieses Modell bieten häufig zusätzliche steuerliche und organisatorische Vorteile, ist jedoch deutlich komplexer in der Umsetzung.
Fazit: Verkaufen, verschenken, einbringen?
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Verkauf einer Immobilie an die Kinder und eine Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt unterschiedliche steuerliche Vor- und Nachteile mit sich bringen.
Soll vor allem die laufende Einkommensteuerbelastung optimiert werden, kann ein Verkauf der Immobilie an die Kinder die sinnvollere Lösung sein: Sie profitieren insbesondere von höheren Abschreibungsmöglichkeiten, was zu steuerlichen Vorteilen bei der Einkommensteuer führen kann. Gleichzeitig werden künftige Wertsteigerungen der Immobilie aus dem späteren Nachlass herausgenommen und damit potenziell der Erbschaftsteuer entzogen.
Zu beachten ist jedoch, dass eine zum Zeitpunkt des Erbfalls noch bestehende Kaufpreisforderung Teil des Nachlasses bleibt und der Erbschaftsteuer unterliegt.
Steht hingegen die Reduzierung der späteren Erbschaftsteuer im Vordergrund, bietet eine Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt häufig die größeren steuerlichen Vorteile.
Welche Gestaltungsvariante die sinnvollere ist, hängt von den individuellen Zielen und dem Einzelfall ab. Zudem sollte die Entscheidung nicht allein aufgrund steuerlicher Überlegungen getroffen werden. Auch rechtliche und familiäre Aspekte müssen im Vorfeld bedacht werden und können zu anderen Vor- und Nachteilen und schließlich Entscheidungen führen.
Unterm Strich sollten Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer daher neben der steuerberaterlichen Expertise auch juristisches und Finanz-Know-how einholen.
Autor
Dennis Balharek
Bachelor of Arts in Business Administration (B. A.) Steuerberater, Niederlassungsleiter, Fachberater für den Heilberufebereich (IFU/ISM gGmbH) alpha Steuerberatung GmbH, Lurgiallee 16, 60439 Frankfurt am Main, Tel.: 069-950038-14 d.balharek@alpha-steuer.de
Ausgeblendeter Inhalt
Bitte erteilen Sie Ihre Cookie-Zustimmung, um alle Inhalte unserer
Website sehen und vollumfänglich nutzen zu können.
Wir erheben und verarbeiten Ihre Daten auf dieser Website, um besser zu verstehen, wie sie verwendet wird. Wir holen hierfür immer Ihre Einwilligung ein. Sie können Ihre Datenschutzeinstellungen hier ändern.
Sie haben noch kein Benutzerkonto?
Jetzt kostenlos registrieren und von Ihrem Mitgliedsstatus profitieren:
