Immobilie günstig an Angehörige vermieten
Wer die eigene Immobilie besonders günstig an Angehörige vermietet und gleichzeitig die vollen Werbungskosten geltend machen möchte, muss aufpassen. Welche Mietpreisgrenzen sind zu beachten und was hat es mit der Totalüberschussprognose auf sich?
Was ist bei der Vermietung an Angehörige zu beachten?
Wer seine Immobilie an Familienangehörige vermietet, muss den Mietvertrag „fremdüblich“ gestalten. Die Miete darf also nicht zu niedrig sein. Und die Mieterin oder der Mieter muss sie auch tatsächlich zahlen. Sonst erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nicht an.
Welche Werbungskosten können Vermieterinnen und Vermieter absetzen?
Vermieterinnen und Vermieter dürfen die Kosten der Vermietung von den Einnahmen aus der Vermietung abziehen. Das verringert den Gewinn. Zu den Werbungskosten gehören zum Beispiel
- die Abschreibung der Anschaffungskosten,
- Reparatur- und Reinigungskosten oder auch
- Kreditzinsen.
Was gilt seit 2021?
Der Gesetzgeber hat die bisherige Grenze von 66 % auf 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete herabgesetzt. Bis zu dieser Grenze ist der volle Werbungskostenabzug erlaubt. „Die Grenze soll verhindern, dass Vermieter mit extrem günstigen Vermietungen an Familienangehörige Verluste machen und so weniger Steuern zahlen“, sagt Ines Mummert, Steuerberaterin bei Ecovis in Erfurt.
Allerdings gelten für die 50-%-Grenze bestimmte Regeln:
- Liegt die Miete zwischen 50 und 66 % der ortsüblichen Miete, dann muss die Vermieterin oder der Vermieter mit einer Totalüberschussprognose nachweisen, dass sie bzw. er mit der Vermietung über einen langen Zeitraum einen Überschuss erzielt. „Nur dann erkennt das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht an. Und dann sind auch alle Werbungskosten der Vermietung voll abzugsfähig“, sagt Mummert.
- Liegt die Miete über 66 %, ist keine Totalüberschussprognose notwendig.
- Unterschreitet die Miete 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann lassen sich die Werbungskosten nur noch anteilig abziehen.
Rechenbeispiel
Eine Vermieterin vermietet ein Apartment an ihre Tochter für monatlich 250 €, 350 € und 450 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 600 € pro Monat. Die Kosten der Vermietung liegen bei 1.000 € im Jahr. Je nach Mietpreis kann die Vermieterin folgende Werbungskosten geltend machen:
Monatliche Mieteinkünfte | 250 € | 350 € | 450 € |
Mietpreis im Vergleich zur ortsüblichen Miete | 250 € / 600 € = 0,42 42 % < 50 % | 350 € / 600 € = 0,58 50 % < 58 % < 66 % | 450 € / 600 € = 0,75 66 % < 75 % |
Jährliche Kosten der Vermietung | 1.000 € | 1.000 € | 1.000 € |
Als Werbungskosten absetzbarer Anteil: | 42 % x 1.000 € = 420 € | 1.000 € | 1.000 € |
„Vermieter können die Werbungskosten voll absetzen, wenn der Mietpreis über 50 % der ortsüblichen Miete liegt und die Totalüberschussprognose positiv ausfällt“, sagt Mummert.
Wie erstellen Vermieterinnen und Vermieter eine Totalüberschussprognose?
Eine Totalüberschussprognose soll für die Dauer des voraussichtlichen Vermietungszeitraums den Gewinn oder Überschuss realistisch voraussagen. Hierfür stellt man alle voraussichtlichen Einkünfte aus der Vermietung allen Kosten gegenüber. Der Prognosezeitraum beträgt meist 30 Jahre. Fällt die Prognose positiv aus, erkennt das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht an.
Was sollten Vermieterinnen und Vermieter jetzt tun?
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Quelle: ECOVIS Webservice GmbH
