Meist unverzichtbar, oft unterschätzt: Der Praxismietvertrag

Miete

Bei der Festlegung der Miethöhe kann der Mietpreisspiegel für Gewerbeimmobilien der örtlichen Industrie- und Handelskammer als Orientierung dienen. Treffen die Parteien keine Mietanpassungsregelung, bleibt die Miete für die Dauer der Vertragslaufzeit unverändert; eine einseitige Erhöhung oder Absenkung ist dann nicht zulässig. 

Daher ist heute die Vereinbarung einer kontinuierlichen automatischen Mieterhöhung in festgelegten zeitlichen Intervallen (Staffelmiete) oder einer Wertsicherungsklausel üblich. Letztere kann die Miethöhe z. B. an die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamtes geführten Verbraucherpreisindexes für Deutschland koppeln. Voraus­setzung für die Rechtmäßigkeit einer solchen Indexklausel ist zum einen, dass der Mieter die Festlaufzeit des Mietvertrags (etwa durch die Ausübung seiner Optionsrechte) einseitig auf mindestens zehn Jahre ausdehnen kann. Zum anderen darf sich aus der Klausel keine unangemessene Benachteiligung einer Partei ergeben.

Umsatzsteuer

In aller Regel wird die Praxismiete ärztlicher Mieter umsatzsteuerfrei entrichtet. Nach den gesetzlichen Vorgaben ist ein Umsatzsteuer-Aufschlag lediglich dann erlaubt, wenn feststeht, dass in den Mieträumen dauerhaft ausschließlich oder zumindest weitestgehend Behandlungsleistungen ohne medizinische Notwendigkeit (etwa auf dem Gebiet der Schönheits­chirurgie) erbracht werden.

Wesentliche Vertragspflichten

Der Vermieter hat dem Mieter die Mieträume während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Ihr tatsächlicher Zustand ist bei Übergabe der Räume in einem von beiden Parteien zu unterzeichnenden Übergabeprotokoll zu dokumentieren, in das neben festgestellten oder scheinbaren Mängeln auch überlassene Schlüssel, Zählerstände u. Ä. aufgenommen werden können. 

Nach der gesetzlichen Vorgabe hat der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Räume während der gesamten Mietzeit zu gewährleisten. Er ist daher grundsätzlich auch zur Durchführung erforderlicher „Schönheitsreparaturen“ (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) verpflichtet. Sehr oft wird diese Aufgabe jedoch vertraglich an den Mieter „delegiert“.
Allerdings dürfen diesem nur Arbeiten in solchen Bereichen auferlegt werden, die auch seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich unterfallen. Arbeiten an „Dach und Fach“ des Gebäudes können nicht auf den Praxismieter „abgewälzt“ werden. Abgesehen davon empfiehlt sich, von der Mieterseite zu tragende Kosten für notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Höhe nach zu begrenzen.

Weitere wichtige Regelungen

Die Vermieterseite sollte ausdrücklich Konkurrenzschutz gewähren. Sicherheitshalber sollte die Berechtigung des Mieters zur Einbindung weiterer Personen auf Gesellschafter-Ebene in den Vertrag aufgenommen werden (Sozietätsklausel). Ein guter Praxismietvertrag enthält darüber hinaus eine Nachfolgeklausel in Form einer schriftlichen Vorab-Zustimmung des Vermieters zum Übergang des Mietverhältnisses auf einen vom Mieter ausgewählten Dritten im Fall des Praxisverkaufs.

Mit dem nötigen Weitblick lässt sich zudem ein Sonderkündigungsrecht für den Fall vereinbaren, dass der mietende Arzt berufsunfähig wird. Wer gut verhandelt, bekommt ein Sonderkündigungsrecht auch für den Fall, dass die Praxis eines Tages nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden kann oder die ambulante Tätigkeit aufgegeben wird. Auch für den Fall, dass der Mieter verstirbt, sollten besondere Kündigungsregeln gelten. Dem bzw. den Erben des verstorbenen Arztes muss genug Zeit bleiben, die Praxis zu veräußern und nachbesetzen zu lassen.

Davon abgesehen sollten die Themen Untervermietung, Betriebskosten(-abrechnung), Mietsicherheit, Praxis­beschilderung, Betretungsrechte und bauliche Veränderungen geregelt sein. 
 

*Zur besseren Lesbarkeit kann in Texten das ­generische Maskulinum verwendet werden. ­Nichtsdestoweniger beziehen sich die Angaben auf Angehörige aller Geschlechter.