Schuldenfrei in die Rente? Lösungen bei gestiegenen Anschlusszinsen

In Abbildung 2 kann man erkennen, dass bei einer Tilgung von nur 1,5 % p. a. im Jahr 2025 immer noch eine Restschuld von ca. 392.000 € besteht. Fast 80 % des ursprünglichen Darlehensbetrags sind vom Zinsänderungsrisiko betroffen.

In 2015 hat man sich zwar Sondertilgungsmöglichkeiten einräumen lassen, diese werden aber typischerweise in den ersten Jahren nicht in ausreichendem Maße in Anspruch genommen, weil eventuell vorhandene Liquidität für Verbesserungen des Eigenheims oder andere familiäre Themen benötigt wurden.

Alternativberechnung

Was passiert, wenn wir den Anschlusszinssatz ab dem 01.07.2025 nicht mehr mit 1,5 %, sondern mit 4,0 % kalkulieren müssen?
Wenn man die Darlehenslaufzeit konstant hält, bedeutet dies:

a) Die monatliche Annuität steigt von 1.250 € auf 1.800 €. Absolut gesehen eine Steigerung um 550 €. Prozentual sind dies 44 % mehr.
b) Die Kosten der Baufinanzierung über die Restlaufzeit ab dem 01.07.2025 steigen von ca. 106.000 € auf ca. 315.000 €. Das ist ungefähr eine Verdreifachung. Die Zinsen haben sich ja auch fast verdreifacht.

Transparente Auswertung

Die Vertragsübersicht sollte – sortiert nach auslaufender Zinsbindung – zeigen, welche Gesamtbelastung im Jahr 2023 vorliegt und welche Belastungen in den Folgejahren zu erwarten sind (s. Tab. 1 und Abb. 3).

In unserem Beispiel zeigt sich, dass in der Praxis alle Darlehen als Volltilgungsdarlehen organisiert wurden und bis Mitte 2025 zumindest zwei Praxisdarlehen endgültig getilgt sind, sodass eine liquide Entlastung von ca. 2.000 € im Monat zu erwarten ist.

Lösungsansätze

Nur die Transparenz durch eine Vertragsübersicht, wie in Tabelle 1 gezeigt, ermöglicht einen Überblick, welche Lösungsmöglichkeiten bestehen.

Nutzung von freier Liquidität

In unserem Musterbeispiel haben wir zwei Erkenntnisse:

1. Es besteht kein Grund zur Sorge. Selbst wenn im Jahr 2025 der Zinssatz immer noch 4,0 % betragen sollte, kann die Steigerung der Rate aus der liquiden Entlastung in der Praxis abgedeckt werden. Die Praxis trägt also zur Lösung des Problems bei und verursacht selbst keine weiteren Probleme.
2. Man könnte sogar ganz bewusst die Annuität für das Eigenheim in 2025 noch höher ansetzen, um vor dem Renteneintritt schuldenfrei zu sein. Damit würden auch die Gesamtkosten der Finanzierung deutlich gesenkt.

Nicht immer ist es so einfach. Wenn die Entwicklung der Praxis nicht zur Lösung beiträgt, sollte eine Bestandsaufnahme der freien Liquidität gemacht werden, um zu beurteilen, welchen Betrag (der sich wahrscheinlich mit weniger als 4 % verzinst) man dann als Tilgung nutzen kann, um die Anschlussfinanzierung zu reduzieren.

Flexibilität durch Sondertilgungsmöglichkeiten

Wichtigster Aspekt bei der Anschlussfinanzierung ist die Vereinbarung von umfangreichen Sondertilgungsmöglichkeiten, um in der Zukunft schnell die hohe Zinslast zu mindern. 5 % der Darlehenssumme p. a. als Sondertilgungsmöglichkeit sind dabei vertraglich üblich.

Vorausschauendes Sparen

Und wenn man jetzt schon weiß, was in ein, zwei oder drei Jahren auf einen zukommt, kann man auch jetzt schon damit beginnen, freie Liquidität zu schaffen. Durch die Bestandsaufnahme kennt man jetzt die Maßnahmen, die erforderlich sind, damit einem schuldenfreien Renteneintritt nichts im Wege steht. Ein Ziel, auf das man hinarbeiten sollte.