Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten? Den Fiskus an Renovierungskosten beteiligen

Vermieter müssen für Instandsetzungen und Modernisierungen oft hohe Kosten schultern.

Entscheidend ist dabei eine steuerliche Frage: Wertet das Finanzamt die Maßnahmen als Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand? Denn nur Erhaltungsaufwendungen lassen sich im Jahr der Durchführung in voller Höhe als Werbungskosten absetzen.

Herstellungskosten hingegen müssen in der Regel über 33 bis 50 Jahre abgeschrieben werden. Immobilieneigentümer sollten vor einer Renovierung die steuerlichen Konsequenzen klären, rät der Bundesverband der Bilanzbuchhalter und Controller e.V. (BVBC). Andernfalls drohen womöglich böse Überraschungen.

Private Eigentümer streben oft einen direkten Kostenabzug an, um ihre Steuerlast zu drücken. Gehen die Finanzbehörden von Herstellungskosten aus, gerät schnell das Finanzierungsmodell ins Wanken.

Was zählt zum Erhaltungsaufwand?

Hierzu gehören alle Maßnahmen zur Erneuerung oder Renovierung von existierenden Gebäudeteilen, auch um sie dem technischen Fortschritt anzupassen. Typische Beispiele sind

• eine Dachreparatur
• eine zusätzliche Fassadenverkleidung als Wärmeschutz
• die Erneuerung der Heizanlage

Verbessern Baumaßnahmen hingegen den bisherigen Wohnstandard, werden die Ausgaben als Herstellungskosten angesehen. Dazu zählen etwa

• der Anbau von Balkonen
• der Einbau von Dachgauben
• Markisen

Die Grenze zwischen Erhaltungs- und Herstellungskosten verläuft fließend. Letztlich sind immer die Umstände des Einzelfalls entscheidend. Die Finanzbehörden lehnen einen direkten Kostenabzug regelmäßig ab, wenn sich durch die Maßnahmen der Gebrauchswert der Immobilie deutlich erhöht oder die Nutzungsdauer erheblich verlängert. Deshalb sollten Eigentümer den ursprünglichen Zustand mit Fotos dokumentieren, um ihn mit dem Zustand nach den vorgenommenen Baumaßnahmen vergleichen zu können. So gewinnen sie gute Argumente, um Erhaltungsaufwendungen zu begründen.

Instandhaltung oder Verbesserung?

Besonders tückisch sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an den zentralen Ausstattungsmerkmalen

• Elektro
• Sanitär
• Heizung oder
• Fenster

Schnell gehen die Finanzbehörden von einer Verbesserung aus, die über eine zeitgemäße Instandhaltung hinausgeht.

Eine zusätzliche Gefahr: Wenn es sich eigentlich um einen Erhaltungsaufwand handelt, aber ein direkter Zusammenhang zu einem Ausbau besteht, lassen sich die Aufwendungen nur als Herstellungskosten abschreiben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Wände neu tapeziert werden, nachdem neue Strom- oder Wasserleitungen unter Putz verlegt wurden.

Maßnahmen in enger zeitlicher Abfolge

Auch bei Baumaßnahmen in enger zeitlicher Abfolge ist erhöhte Vorsicht geboten. Die Finanzbehörden legen für die steuerliche Bewertung einen Zeitraum von fünf Jahren zugrunde. Werden innerhalb dieser Zeit drei oder mehr Baumaßnahmen an zentralen Ausstattungsmerkmalen durchgeführt, sehen die Finanzbehörden darin eine Sanierung in Raten. Sie nehmen eine Gesamtbeurteilung vor und gehen schnell davon aus, dass sich durch die Maßnahmen der Wohnstandard verbessert hat.

Eine Sonderregelung existiert für Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Immobilie. In diesem Zeitraum lassen sich Aufwendungen (netto ohne Umsatzsteuer) von bis zu 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie sofort steuerlich geltend machen. Vermieter müssen dabei nicht darlegen, ob es sich um Instandhaltungs- oder Herstellungskosten handelt. Eigentümer sollten in den ersten drei Jahren die 15 Prozent-Grenze möglichst nicht überschreiten. Aufwändigere Instandhaltungen sollten zurückgestellt und erst nach drei Jahren in Angriff genommen werden.

Grundsätzlich gilt: Die steuerlichen Regelungen sind komplex und viele Tücken liegen im Detail. Immobilieneigentümer sollten vor größeren Baumaßnahmen prinzipiell fachlichen Rat einholen. Mit plausiblen Argumenten lassen sich viele kritische Nachfragen der Finanzbehörden entkräften.